E’ un normale pomeriggio come tanti, squilla il telefono.
E’ Mario Rossi (nome di fantasia) e mi chiama perchè è stato informato che il suo condominio è moroso. Non sono state pagate delle fatture relative al servizio di pulizia.
La voce all’altro lato del telefono è quella di un uomo incredulo, abita da oltre 30 anni in quella casa e mai nessuno aveva lamentato di non essere stato pagato. Con sconcerto, mi descrive il foglio che ha in mano: è l’ultimo bilancio approvato. Mi legge più volte la parola “pagato” accanto alla voce relativa al servizio di pulizie assicurandomi che è stato controllato dai revisori dei conti. Ci tiene a sottolineare che tutti pagano le spese condominiali e mi chiede se siamo sicuri di non aver ricevuto i versamenti…
Non ci crede… Possibile che l’amministratore abbia falsificato i conti? E soprattutto dove sono finiti i soldi?
Purtroppo la situazione del Signor Rossi è quella in cui si trovano molti altri condòmini, molti di più di quello che si pensa. Un solo amministratore infedele gestisce più stabili, quindi un singolo professionista può rubare i soldi a decine di famiglie, spesso impunemente. Il 90% dei condòmini che si sono visti svuotare il conto corrente del condominio non procedono per vie legali a causa dei costi proibitivi. Oltre al danno, la beffa.
E’ importante precisare che non tutti gli amministratori scappano con la cassa, anzi, per esperienza la maggior parte sono professionisti seri e corretti. Come in tutti i settori però ci sono le mele marce e vogliamo darti alcuni consigli per riconoscerle ed evitarle.
Chi verifica i conti?
Il Signor Rossi è sicuro che il bilancio sia controllato dai revisori dei conti, ma in realtà si chiamano consiglieri di condominio. Sono condòmini che si offrono di affiancare e controllare l’amministratore nel suo operato senza alcuna competenza specifica. Bisogna considerare che un professionista infedele può facilmente truccare le carte e ingannare i consiglieri che, è importante ricordare, sono volontari e ricoprono un ruolo che spesso nessun altro vuol fare impiegando il loro tempo al servizio di tutti i condòmini.
Recentemente è stato istituito per legge il ruolo di revisore contabile proprio per offrire ai condòmini uno strumento in più per verificare la correttezza dei bilanci. Purtroppo non vengono richieste particolari competenze per ricoprire quel ruolo e questo può essere un problema. Il buon senso però suggerisce di affidarsi a figure con una formazione specifica ed indipendente in modo da avere una certificazione valida anche in sede processuale.
Il problema è che un revisore contabile serio è costoso e, per le finanze di un piccolo/medio condominio, risulta proibitivo. Inoltre, alcuni condòmini potrebbero avere il timore di minare il rapporto di fiducia con l’amministratore rivolgendosi a una parte terza.
Ferma i ladri prima che sia troppo tardi
Ci sono dei segnali d’allarme che, se colti, possono evitare che l’amministratore scappi col malloppo?
C’è un modo per accertare se i tuoi sospetti sono fondati in modo discreto, economico e veloce.
Chiedi ai fornitori del tuo condominio se vengono regolarmente pagati!
Le cronache sono piene di casi di ammanchi di cassa dovuti all’opera fraudolenta di alcuni amministratori, ma nella maggior parte dei casi i condòmini scoprono l’inganno in seguito al mancato pagamento di un fornitore che reclama il dovuto. Esattamente quello che è successo al Signor Rossi.
In tanti anni di lavoro è successo di incontrare professionisti, o sedicenti tali, che svuotano la cassa lasciando debiti anche di decine di migliaia di euro. E’ importante però sottolineare nuovamente che parliamo di una minoranza, per ognuno di essi c’è anche un amministratore che tra mille difficoltà si trova a risolvere i disastri ereditati dalla precedente gestione in un clima di sfiducia generale.
Il modus operandi di chi scappa col malloppo
C’è un filo comune che unisce gli amministratori infedeli nel loro modo di operare: non pagano i fornitori, prendono più tempo possibile adducendo alle più svariate giustificazioni. La più frequente ovviamente è che i condòmini non pagano, confidando sul fatto che nessuno busserà mai alla loro porta.
E’ bene specificare che può succedere che ci siano reali problemi nel recuperare i soldi delle spese condominiali causando dei ritardi, ma anche in questi casi la vera differenza la fanno gli amministratori seri.
A seconda del servizio/prodotto offerto però, un’azienda ha modo di cogliere i segnali che preannunciano il disastro:
- se in tutti i condomini gestiti dallo stesso amministratore si verificano ritardi cronici nei pagamenti;
- ripetuti pagamenti errati, parziali, con causali dei versamenti confusi al fine di rendere opaca la contabilità;
- il comportamento dell’amministratore stesso: non risponde ai solleciti, non rispetta le scadenze, ecc
Una pratica comune è quella di non pagare le aziende quando l’importo è sufficientemente basso da rendere economicamente svantaggioso aprire un contenzioso.
In un condominio, quando abbiamo segnalato agli inquilini i ritardi cronici nei pagamenti hanno voluto verificare personalmente se ci fossero altre aziende creditrici. E’ emerso che ad alcuni artigiani, furibondi, non sono state saldate fatture per importi di alcune centinaia di euro nonostante nei bilanci risultassero pagate. E non sono neanche riusciti a contattarli tutti.
Ma chi paga?
Chi rischia in un eventuale contenzioso per morosità, è bene ricordarlo, sono i condòmini e non l’amministratore.
Le aziende non sono sempre disposte a subire questi atteggiamenti, se i clienti non pagassero sarebbero costrette a chiudere, licenziare i dipendenti ed accumulare debiti verso i fornitori. Evitare che l’amministratore fugga col malloppo è interesse degli inquilini, ma anche delle imprese stesse.
Stiamo sempre parlando della minoranza dei professionisti, ma visti i danni che possono creare è importante avere gli strumenti per riconoscerli. I tuoi fornitori, se fidati, possono esserti di grande aiuto.
A volte basta una telefonata
A differenza di idraulici o elettricisti che intervengono sporadicamente e può essere difficile contattarli, l’azienda che effettua il servizio di pulizie è presente tutte le settimane nel tuo condominio e, se di fiducia, è disponibile a fornire i dati che ti servono.
Parla con loro, chiedi i contatti del responsabile dell’azienda e chiarisci i tuoi dubbi in modo semplice e veloce. Se pensi di cambiare amministratore l’impresa di pulizie potrebbe darti ulteriori informazioni e le opinioni dei condomini che si sono affidati a lui. Ecco come evitare che l’amministratore scappi col malloppo lasciandoti in mutande!
Tra i nostri clienti ci sono condòmini con cui abbiamo un rapporto di reciproca fiducia che ci chiedono consiglio ed opinioni sugli amministratori, sia per verificarne la correttezza che per valutare se dare un nuovo mandato.
Se abiti nel Comune di Trento e cerchi un’impresa di pulizie indipendente ed affidabile, contattaci!
